Au-delà des questions fiscales, un point est susceptible d’attirer l’attention de tous : les nouvelles règles de forme applicables aux cessions de titres des sociétés à prépondérance immobilière (SPI) prévues à l’article 68 de la loi.
I. Quand entrent en vigueur ces nouvelles règles ?
L’article 68 de la loi du 26 juin 2026 ne prévoit aucune date d’entrée en vigueur spécifique. Aussi, la réforme s’applique-t-elle dès le lendemain de sa publication au Journal officiel donc le samedi 27 juin 2026.
Toutes les cessions accomplies à compter de cette date doivent respecter le formalisme imposé à peine de nullité.
II. Fondement législatif :
La nouvelle règle figure à l’article 1865-1 du Code civil dont voici la rédaction :
Art. 1865‑1 C. civ.
I. À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par :
1° Un acte authentique ;
2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ;
3° Dans les seuls cas où un expert‑comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45‑2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts‑comptables et réglementant le titre et la profession d’expert‑comptable et de l’article 59 de la loi n° 71‑1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, un acte sous signature privée rédigé par celui‑ci.
Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier.
II. Le I du présent article n’est pas applicable aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214‑1 du code monétaire et financier. »
Ce nouveau texte intègre donc le Code civil et plus précisément les dispositions relatives au droit des sociétés. Jusque-là rien de très surprenant même si cet article vise les personnes morales (ex : GIE) et pas uniquement les sociétés.
Il est en revanche plus perturbant de constater que ce texte figure dans les dispositions propres aux sociétés civiles. Or, les nouvelles règles de forme n’ont absolument pas vocation à s’appliquer au sein de toutes les sociétés civiles ni à s’appliquer au sein de cette seule forme sociale…
La simplification et l’accessibilité des règles laissent donc à désirer…
III. Quel est le champ d’application de la réforme?
La réforme concerne « la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts ».
Autrement formulé, toutes les cessions de titres d’une personne morale à prépondérance immobilière sont concernées.
Spontanément, les cessions de parts de SCI viennent à l’esprit mais il ne faut pas limiter le champ d’application de la réforme à ces seules opérations.
Il est fait renvoi à l’article 726 I 2° du CGI pour déterminer quelles sont les SPI. C’est donc la définition fiscale de la prépondérance immobilière qui s’applique au nouveau dispositif.
Aux termes de ce texte :
« Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière. Toutefois, les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés foncières qui remplissent les conditions prévues au 1°, au a du 2° et aux 3° et 4° du 1 du II de l’article 199 terdecies-0 AB du présent code et les sociétés d’économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ne sont pas considérés comme des personnes morales à prépondérance immobilière ».
Par ailleurs, le nouvel article 1865-1 du Code civil prévoit une exception justifiée par le rôle de régulateur tenu par l’AMF : les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214‑1 du code monétaire et financier.
Pour éviter des sanctions fâcheuses et au regard du contentieux existant en matière de prépondérance immobilière, il est conseillé d’appliquer les nouvelles règles en cas de doutes. En effet, une requalification a posteriori en SPI pourrait impliquer une néfaste remise en cause de l’opération réalisée. Il est ainsi recommandé de vérifier dès le départ le contenu des actifs de la personne morale pour retenir ou écarter la caractéristique de prépondérance immobilière. En ce sens, il faut tenir compte de la valeur des biens immobiliers utilisés pour l’exercice de l’activité professionnelle.
Enfin, le texte vise les « cessions »… et, dans l’attente d’éventuelles précisions, il sera nécessaire d’être très prudent en présence d’opérations proches d’une cession au sens strict : échanges ou apports par exemple.
IV. Quel est le formalisme à respecter une fois la loi entrée en vigueur?
C’est là le cœur de la réforme et son objectif annoncé : lutter contre la fraude et le blanchiment ! Aux termes des débats parlementaires, les cessions de titres de SPI constitue un angle-mort de la lutte contre le blanchiment. Plus précisément, le compte rendu de la CMP du 28 avril 2026 précise que : « plusieurs « trous dans la raquette » ont ainsi été comblés : les cessions de titres de société à prépondérance immobilière, souvent instruments de blanchiment, seront désormais soumises au contrôle des notaires et des avocats ».
Les présentes lignes ne sont pas destinées à commenter le bien-fondé des nouvelles règles mais à les présenter.
Il faut désormais comprendre que les cessions de titres de SPI ne pourront plus être réalisées par acte sous seing privé. L’idée sous-jacente est d’assurer un contrôle de l’opération en imposant le recours à un professionnel astreint à des obligations de conseil, de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du CMF.
En effet, pour mettre fin aux cessions « faites maison », le législateur exige désormais un formalisme qui peut passer par trois voies distinctes :
- Un acte authentique donc par notaire
- Un acte contresigné par avocat. Il s’agit de l’acte régi par l’article 1374 du Code civil al. 1er : « L’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause». Le renvoi à l’article 1374 du Code civil souligne qu’il s’agit donc d’un acte d’avocat.
- « Dans les seuls cas où un expert‑comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45‑2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts‑comptables et réglementant le titre et la profession d’expert‑comptable et de l’article 59 de la loi n° 71‑1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, un acte sous signature privée rédigé par celui‑ci». En clair, le recours à un expert-comptable ne sera possible qu’à titre accessoire d’une mission comptable principale exercée pour le client concerné.
V. Sanctions prévues
Le formalisme exigé doit être scrupuleusement respecté pour éviter les deux sanctions majeures prévues par la loi du 26 juin 2026.
- Nullité absolue de la cession réalisée en dehors des formes prévues. Les premiers mots du texte inséré au sein du Code civil énonce la sanction d’une cession ne respectant pas le formalisme imposé : « À peine de nullité » ! Il s’agit donc d’une nullité absolue qui pourra être demandée en justice par tout intéressé. Face aux risques engendrés par une annulation aux effets rétroactifs, il est donc nécessaire de respecter le nouveau formalisme pour éviter cette sanction civile dévastatrice.
- Refus d’enregistrement : une sanction fiscale. En complément de la sanction civile présentée, une sanction fiscale est également prévue. On savait déjà que les cessions de titres de SPI devaient faire l’objet d’un enregistrement dans un délai d’un mois afin d’être rendues opposables aux tiers et donc effectives. Pour tenir compte de la réforme, un nouvel article va intégrer le CGI afin de conditionner l’enregistrement au respect du formalisme :
Art. 635‑0 A. CGI – « L’enregistrement des cessions mentionnées à l’article 1865‑1 du code civil est subordonné à la présentation de la copie de l’acte authentique ou de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert‑comptable ».
Dès lors, si le formalisme n’est pas respecté, l’enregistrement devient impossible. Ainsi, même sans l’exercice d’une action en nullité, la cession réalisée ne pourra avoir d’effets à l’égard des tiers !
Nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner et s’assurer de la sécurité juridique de vos cessions de droits sociaux.
